🕋 Рентный доход ПРО — ЗПИФ-ракета для пассивного дохода

Итак, продолжим про недвижку, любимый всеми бетончик. Как известно, на бирже есть ЗПИФы, а я стараюсь про них всё разузнать и рассказать. На этот раз решил написать не обзор про фонд, а о том, чего интересного прочитал в отчётах УК. Фонд только для квалов, так что всем неквалам для покупки нужно стать квалами.

Напоминаю, что у меня есть таблица ЗПИФов (ссылку на неё тут нельзя добавить). Она не идеальная, но по ней удобно быстро посмотреть краткую информацию по большинству биржевых фондов недвижки, а также в ней есть ссылки на все источники с нужной информацией.

Когда я составлял её, обратил внимание на РД ПРО от ВИМ (ВТБ), у которого также есть всем известный РД. В таблице фонд выделяется самым большим дисконтом биржевой цены к РСП (расчётная цена пая) — 45%. Она такая из-за крайне низких текущих арендных ставок или из-за чересчур оптимистичной оценки объектов.

📑 Скучные отчёты

Я прочитал все отчёты и вот что мне понравилось больше всего (из отчёта от 31.01.2024), цитирую:

1. Ключевое событие 2023 — приобретение БЦ «Бульварное кольцо». Для сделки были использованы средства фонда + заёмные. 66% заёмного финансирования по фиксированной ставке, существенно ниже текущих рыночных уровней. Фонд сформирован.

2. В фонде 62% складской и 34% офисной недвижимости. Общая долговая нагрузка фонда 51%. Уровень кредитной нагрузки комфортный.

3. В 2024 – 2025 годах УК не ожидает существенного изменения дивидендов из-за договоров. Основная масса контрактов аренды будет перезаключена в 2025 и в 2027 годах, поэтому по итогам 2026 года дивиденды могут достигнуть 110 рублей, а по итогам 2028 года – 235 рублей, практически утроившись от текущего уровня.

Ну, 104 рубля уже вышло за последние 4 квартала (10%). В последнем отчёте УК прогнозирует до конца 2030 года около 214 рублей в среднем за год (20%). Забавно, но кредит был взят в ВТБ (у материнской структуры). Постепенно гасится.

Короче говоря, прикольно отчёты почитать. Например, они в БЦ снесли столовку и там тоже сделали офисы, которые сдали и повысили доходы;)

📦 Скучный склад

А первый актив фонда — СК Адмирал в Московской области. Как и все прочие склады, он большой и скучный, высота потолков 14 метров.

Не исключаю, что фонд может пополниться ещё какими-то объектами, но пока что никакой информации об этом не нашёл. Непристроенные деньги болтаются на депозитах.

⚙️ Параметры

ISIN: $RU000A103B62
Цена: около 1100 рублей
Выплаты: 4 раза в год (март, июнь, сентябрь, декабрь)
Доходность по последней выплате: 10,1%
Только для квалов: да

💸 Комиссии

Комиссия УК за управление — 1% от СЧА + 10% от результата отчётного периода. Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда. Максимальный размер расходов — 15% от СЧА (надеюсь, до этого дело не дойдёт).

✅ В итоге

Если всё будет как запланировано, то получается настоящая ЗПИФ-ракета. Ну или не получится. Даже если РСП останется на том же уровне, за 5 лет получится 200% (это в районе 24% годовых), но УК себе заберёт комиссию при продаже, но и РСП должна расти. При более консервативной оценке всё равно должно получиться неплохо, в районе 20%. Что думаете, недвижимые котлетеры и туземунщики, нормальная история?

#зпиф #недвижимость